보증금반환청구소송 진행을 할 계획이라면?
안녕하세요. 법무법인 도하 부동산전문변호사 김기훈입니다.
부동산전문변호사로써 부동산과 관련된 사건에 대해 상담을 진행해보면 집주인이 보증금을 반환해주지 않아 난감하신 분들이 많은데요. 이는 전세 사기를 비롯해 역전세난으로 인해 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 것입니다.
그래서 오늘은 이렇게 집주인이 보증금을 일부로 주지 않으려고 할 때 어떻게 대응을 해야할지에 대해 알아보는 시간을 가지도록 하겠습니다.
먼저 보증금반환소송을 진행하기 위해서는 임대차계약이 끝나기 6개월에서 최소 2개월 전까지는 계약해지 통보 의사를 확실히 전달해야 하는데요. 이렇게만 한다면 대부분 소송은 세입자가 승소합니다.
때문에 보증금반환소송은 보증금을 돌려받을 수 있는 가장 확실한 방법인데요. 그러나 이 소송을 진행하기 위해서는 변호사를 선임해야 하기에 비용에 대한 부담이 만만치가 않습니다. 물론 추후 소송에서 승소한다면 비용을 받아낼 수는 있지만, 최초로 들어가는 비용으로 인해 생각조차 안하시는 분들이 많습니다.
게다가 기간 또한 짧게는 4개월 길게는 1~2년까지도 걸리기 때문에 여러 가지로 망설이시는 분들이 많은데요. 그래서 다음으로는 소송 이외의 방법으로 보증금을 받아내는 방법에 대해 말씀드리도록 하겠습니다.
소송 이외에 보증금을 반환받는 방법은?
소송 외 보증금을 받아내는 방법에는 내용증명, 임차권등기명령, 지급명령신청이 있습니다. 이러한 것들이 무엇인지 모르시는 분들을 위해 설명해드리도록 하겠습니다.
먼저 내용증명은 집주인에게 심리적으로 압박을 가해 보증금을 받아내는 방법입니다. 내용증명은 작성하는 방법도 쉽고 형식이나 양식이 정해져 있지 않아 누구든지 충분히 작성 가능합니다.
하지만 내용증명을 보냈다고 해서 그 자체만으로는 법적 강제성이 없습니다. 그래서 내용증명은 앞서 말씀드린 것과 같이 계약해지를 증명할 목적이나 심리적 압박을 주는 용도로만 사용을 하는데요.
물론 내용증명에 변호사의 이름을 적어 보내게 된다면 집주인에게 더 큰 심리적 압박감을 주어서 내용증명만으로도 보증금을 받아볼 수 있습니다.
다음으로 임차권등기명령은 보증금을 반환받지 못했을 경우 이사를 나가야 할 때 활용할만한 방법입니다. 임차권등기명령은 보증금을 돌려받기 위해서 세입자가 꼭 갖추어야 하는 대항력과 우선변제권을 집에서 나가더라도 해당 집에 유지를 해주는 제도이기 때문입니다.
그렇기에 임차권등기명령을 신청한다면 이사를 나가 새로운 집으로 전입신고를 한다고 하더라도 전에 살던 집에 대한 대항력과 우선변제권이 유지되어 보증금을 돌려받을 수 있습니다.
다만 이때 반드시 유의해야 할 점은 임차권등기명령을 신청하자마자 바로 이사를 가면 안 됩니다. 임차권등기명령은 등기부 등본에 기재가 되어야 법적 효력이 발생하기에 신청한 뒤 1~2주 정도의 여유 기간을 두고 이사 가시기 바랍니다.
마지막으로 지급명령신청은 보증금반환소송의 간이절차라 불리는 제도입니다. 그 정도로 보증금을 받아내기 좋은 방법인데요.
지급명령신청은 보증금반환청구소송과 같이 신청되었을 경우 법적 강제성이 생기게 됩니다. 이로 인해 소송과 같이 경매 등의 절차를 통해 보증금 반환이 가능합니다.
여기에 더불어 소송보다 기간적으로나 비용적으로나 크게 이점이 있는데요. 비용은 소송의 10분의 1 정도, 기간은 1~2개월이면 결정문을 받을 수 있습니다.
다만 소송과 비교했을 때 좋은 장점도 있겠지만 치명적인 단점도 있는데요. 만일 임대인이 지급명령결정문을 받고 2주 이내 이의신청을 한다면 결정문의 내용과 관계없이 소송을 진행해야 합니다.
또한 지급명령신청을 진행하기 위해서는 집주인의 집 주소, 인적사항 등을 알아야만 신청이 가능합니다.
그러므로 자신에게 처해진 상황에 따라 어떻게 대응을 해야 하는지가 달라질 수 있으니 먼저 부동산전문변호사와 상담을 통해 대응방법을 모색해보시기 바랍니다.
