임대인이 임대차 종료 후 상가를 직접 사용하겠다는 의사를 밝힌 경우 권리금 회수기회 보호의무 위반을 이유로 손해배상을 청구할 수 있을까?

 

 

임대인이 임대차 종료 후 상가를 직접 사용하겠다는 의사를 밝힌 경우, 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 권리금 회수기회 보호의무 이반을 이유로 손해배상을 청구할 수 있을까?

 

 

결론만 먼저 말씀드리면, 임대인이 자신이 상가를 직접 이용할 계획이라고 밝힘으로써 임차인의 신규임차인 주선을 거절하는 의사를 명백히 표시하였을 경우에는 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 권리금 회수기회 보호의무 위반을 이유로 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.

 

 

1. 권리금회수기회의 보호

 

가. 상가임대차보호법

 

임차인의 권리금 회수기회 보호에 관한 손해배상청구권은 상가건물 임대차보호법 제10조의 4에 규정되어 있습니다.

 

 

제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2018. 10. 16.>

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

 

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항 제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우

3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우

4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우

 

③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.

 

④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.

 

⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.

 

 

 

 

나. 임대인이 직접 상가를 사용하려는 경우 권리금 회수기회 보호 여부

 

임대인이 임차인과의 계약 종료 후에 직접 상가를 사용하려는 경우라도 이는 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차 계약의 체결을 거절할 사유가 되지 않습니다.

 

 

즉, 임대인이 직접 상가를 사용하려는 경우에 임차인에게 권리금 상당의 손해금을 지급하여야 합니다.

 

 

2. 임대인이 직접 사용의사를 밝힌 경우라도 임차인이 반드시 신규임차인을 주선했어야했는지가 문제된 사건

가. 사실관계

 

1) 임차인은 2008년경 ○○○ 주식회사로부터 이 사건 상가를 임차하고 위 상가를 인도받아 ‘○○○’이라는 상호로 커피전문점을 운영하다가 2012. 11. 30. 이 사건 상가를 매수한 임대인과 위 상가에 관하여 임대차기간 2015. 11. 30.까지, 임대차보증금 7,200만 원, 차임 월 220만 원(부가가치세 포함)으로 정한 임대차계약을 체결하였다.

 

 

2) 임대인은 임대차기간 만료일이 도래하자 임차인을 상대로 이 사건 상가의 인도를 구하는 건물인도 청구의 소를 제기하였고, 법원은 임차인과 임대인의 임대차계약은 묵시적으로 갱신되어 2016. 11. 30.까지 임대차기간이 연장되었음을 이유로 2016. 7. 13. ‘임차인은 2016. 11. 30.이 도래하면 임대인에게 이 사건 상가를 인도하라’는 판결을 선고하였으며, 위 판결은 그 무렵 확정되었다.

 

 

3) 임대인은 2016. 10. 초경 임차인에게 ‘이 사건 상가를 더 이상 임대하지 않고 아들에게 커피전문점으로 사용하도록 하겠다’는 취지로 말하였다. 임차인은 2016. 10. 17. 임대인에게 ‘임차인이 주선하는 신규임차인과 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청하고, 만약 임차인이 주선하는 신규임차인과 임대차계약을 체결하지 아니하고 임대인의 아들이 직접 커피전문점을 운영할 계획이면 그 뜻을 확실히 밝혀 주기 바라며, 2016. 10. 20.까지 아무런 답변을 하지 아니할 경우 임차인은 임대인에게 신규임차인을 주선하겠다’는 취지의 내용증명 우편을 보냈다. 이에 대하여 임대인은 2016. 10. 21. 임차인에게 ‘임대인은 임차인으로부터 이 사건 상가를 인도받은 후 직접 사용할 계획이다’는 취지의 답변서를 발송하였다.

 

 

4) 임차인은 창업컨설팅 회사를 통해 권리금 6,000만 원을 지급받고 신규임차인을 소개받기로 협의를 진행하였으나 임대인이 위와 같이 이 사건 상가를 직접 사용하겠다는 의사를 분명히 밝히자 신규임차인 물색을 중단하고, 2016. 10. 27. 임대인에게 ‘임대인이 이 사건 상가를 인도받은 후 직접 운영할 뜻임을 명확히 밝혔기 때문에 임차인은 무익한 절차를 밟을 필요가 없다고 생각되어 임대인에게 신규임차인을 주선하지 아니하고 임대차기간 만료일인 2016. 11. 30. 이 사건 상가를 인도하겠다’는 취지의 내용증명 우편을 발송하였다.

 

 

5) 임차인은 2016. 11. 30. 임대인에게 이 사건 상가를 인도하였고, 임대인은 2016. 12. 10. 위 상가에 커피전문점을 개업하였다.

 

 

 

나. 제1심, 제2심의 판단(수원지방법원 안양지원 2017. 11. 15. 선고 2016가단123813, 수원지방법원 2018. 10. 17. 선고 2017나83713 )

 

제1심은 임대차 기간만료 3개월 전부터 기간 만료 시까지 사이에 임차인이 신규 임차인을 주선하였을 것이 전제되어야 하고, 여기서 ‘주선’이라 함은 단순 물색이나 권리금에 관한 단순 교섭단계에 그쳐서는 안되고 임차인과 신규 임차인이 되려는 자 사이에 권리금 계약이 체결되었거나 그에 준하는 상태에 이르러 신규임차인이 되려는 자가 구체적으로 특정되어 있어야 할 것이라고 판단하였고, 위 사안에서 임차인이 임대인에게 신규임차인을 주선하였다거나, 주선할 신규임차인이 되려는 자와 권리금계약이 체결되었거나 그에 준하는 상태에 이르러 그를 특정할 수 있다고 인정하기 어렵다고 보아 임대인의 ‘권리금 회수기회 보호의무 위반’을 인정하지 않았습니다.

 

 

제2심(원심)은 제1심의 판단에 더하여 ‘(임차인의 직접 사용)의사의 표시만으로 곧바로 임차인 주선의 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절할 것이라는 명백한 의사표시로 단정짓기는 어렵고, 나아가 설령 임대인이 신규임차인과의 계약 체결 거절의 의사표시를 하였다고 하더라도, 앞서 본 바와 같이 상가건물 임대차보호법이 권리금 회수 방해의 행위를 한정하여 열거하고 있고, 그 행위 유형이 모두 임차인이 신규임차인을 주선하였을 것을 전제로 하고 있는 이상, 임차인이 신규임차인을 주선하는 행위가 없었음에도 위 법 규정이 그대로 적용되어 임대인이 손해배상책임을 부담한다고 할 수 없다고 하여 제1심과 동일하게 판단하였습니다.

 

 

그러나 대법원은 제1심, 제2심의 판결과 달리 임대인의 ‘권리금 회수기회 보호의무 위반’을 인정하였습니다.

 

 

 

다. 대법원의 판단(대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226)

 

1) 대법원의 법리

 

“상가임대차법 관련 규정의 내용과 입법취지에 비추어 보면, 임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하기 위해서는 원칙적으로 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하였어야 한다.

 

 

그러나 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면 이러한 경우에까지 임차인에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것은 불필요한 행위를 강요하는 결과가 되어 부당하다.

 

 

이와 같은 특별한 사정이 있다면 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 위와 같은 거절행위는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 거절행위에 해당한다고 보아야 한다. 따라서 임차인은 같은 조 제3항에 따라 임대인에게 권리금 회수방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있다.

 

 

임대인이 위와 같이 정당한 사유 없이 임차인이 주선할 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시하였는지 여부는 임대차계약이 종료될 무렵 신규임차인의 주선과 관련해서 임대인과 임차인이 보인 언행과 태도, 이를 둘러싼 구체적인 사정 등을 종합적으로 살펴서 판단하여야 한다.”

 

 

2) 이 사건에서의 판단

 

대법원은 위와 같은 법리를 바탕으로 이 사건에서 “임대인이 임차인에게 이 사건 임대차 종료 후에는 신규임차인과 임대차계약을 체결하지 않고 자신이 이 사건 상가를 직접 이용할 계획이라고 밝힘으로써 임차인의 신규임차인 주선을 거절하는 의사를 명백히 표시하였다고 봄이 타당하고, 이러한 경우 임차인에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것이 부당하다고 보이므로 특별한 사정이 없는 한 임차인은 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 권리금 회수기회 보호의무 위반을 이유로 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있다고 보아야 한다.” 고 보아 임대인의 ‘권리금 회수기회 보호의무 위반’을 인정하였습니다.

 

 

다. 위 사건의 시사점

 

임대인이 임차인과의 계약 종료 뒤에 자신이 직접 사용·수익하려는 경우라도 임차인에게 권리금 상당의 손해를 배상해야 주어야 한다는 점을 유의하여야 합니다.

 

 

또한 이와 같은 의사를 명확히 표시한 뒤에는 임차인의 신규임차인 주선을 거절하는 의사를 명백히 표시하였다는 것으로 해석되기 때문에 설령 임차인이 새로운 임차인을 주선하지 않았더라도 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해를 배상하여야 합니다.

 

 

 

3. 마치며

 

상가 권리금과 관련한 분쟁은 다툼의 여지가 많고, 금액이 적지 않기 때문에 전문가와의 상담과 검토를 거쳐 대응하시는 것이 바람직합니다.