전세계약을 중도에 해지하면 보증금을 받을 수 있을까?

 

 

반갑습니다. 법무법인 도하 부동산전문변호사 김기훈입니다.

 

 

오늘 말씀드릴 내용은 전세계약을 중도 해지했을 경우 전세금을 받을 수 있는지 만약 받을 수 있다면 어떻게 받을 수 있는지 그 방법에 대해 말씀드리도록 하겠습니다.

 

 

우리나라 임대차보호법을 보게 되면 전세계약은 기본 2년이라고 명시되어 있습니다. 2년이라는 시간이 길다면 긴 시간이어서 전세계약 기간을 다 채우기도 전에 어쩔 수 없이 다른 곳으로 나가야 하는 경우가 생기기도 하는데요.

 

 

원래라면 전세 계약서상에 특약 사항으로 중도해지를 할 수 없다. 라는 문구가 있지않는 한 전세계약을 중도에 해지할 수 있습니다. 그래서 임차인이 전세계약을 중도에 해지를 원한다고 요청을 하면 임대인은 이를 거절하지 못합니다.

 

 

 

 

그러나 전세보증금의 경우 보통 억 단위가 넘어가 임대인이 갑자기 이렇게 큰 돈을 마련하기 어려울 것인데요. 그래서인지 전세계약 중도해지를 할 경우 보증금 반환을 이유로 임대인과 임차인 사이에서 갈등이 발생하는 상황이 많습니다.

 

 

하지만 이번 새롭게 개정이 된 임대차 3법을 보게 되면 전세계약 갱신청구권이 명시되어 있는데요. 이로 인해 전세계약 기간은 기존 2년이지만 갱신청구권을 사용했다면 2년이 더 연장되어 총 4년이 계약된 것입니다.

 

 

그렇기에 전세계약 중도해지를 할 때 최초 전세계약 기간 도중에 해지를 요청한 것인지 아니면 갱신청구권을 이용한 뒤에 해지를 요청한 것인지에 따라서 보증금을 반환받는 방법이 다르다고 말씀드릴 수 있습니다.

 

 

먼저 갱신청구권을 사용하기 전에 중도해지를 요청한 경우를 말씀드리자면 앞서 말씀드렸다시피 기본 전세계약 기간은 2년입니다. 이는 법적으로 계약이 된 것이기에 임차인이 이 기간을 다 채우지 못하고 중도 계약해지를 원하는 경우에는 임대인이 보증금을 돌려줘야 할 의무는 없는데요.

 

 

 

 

보증금 반환은 임대차계약이 종료 되었을 경우 함께 이루어져야 하는 동시이행 관계입니다. 그래서 이러한 상황이 발생하는 것인데요.

 

 

쉽게 말해서 전세계약 기간 도중에 중도해지는 가능하지만 보증금은 그때 바로 받을 수 없다는 말입니다.

 

 

그래서 어쩔 수 없이 전세계약 기간을 다 채우지 못하고 나가야 하는데 보증금을 받아야 할 경우엔 새로운 임차인을 구해 보증금을 받는 방법밖에 없습니다.

 

 

또한 임차인의 개인 사정으로 인해 법적으로 보장된 계약 기간을 중도 해지한 것이기 때문에 새로운 임차인을 구하는 중개 수수료 비용까지 모두 임차인이 부담해야 합니다.

 

 

 

 

여기서 중개인에게 수수료를 더 준다고 말을 하면 부동산이 내 주택 위주로 먼저 보여주기에 활용해볼 만한 방법입니다.

 

 

다음으로 갱신청구권을 사용한 뒤에 중도 해지한 경우인데요. 이 경우에는 법적으로 정해진 2년을 채우고 이미 그 기간이 지났기 때문에 언제든지 중도해지를 할 수 있습니다. 물론 위에 말씀드린 최초 전세계약도 중도해지는 가능하다고 말씀드렸는데요.

 

 

여기서 다른 점은 최초 계약의 경우는 계약 기간이 종료되는 시점에서 보증금 반환이 가능했지만, 갱신청구권 사용 이후 중도해지의 경우는 계약해지 의사를 통보하고 그 날로부터 3개월 이후에 임대인이 보증금을 반환해야 하는 효력이 발생합니다.

 

 

그렇기에 묵시적 갱신 또는, 갱신청구권으로 인하여 2년을 더 연장했지만, 그 기간을 채우지 못하고 나가야 하는 경우 언제든지 계약해지 의사를 밝힌 후 3개월 안에 보증금을 받고 나가는 것이 가능합니다.

 

 

 

 

하지만 이때 계약해지 의사를 통보하고 3개월이 지났는데도 불구하고 임대인이 보증금을 반환해주지 않았을 경우에는 법적인 절차를 밟아 보증금 반환을 해야합니다.

 

 

보증금 반환방법은 민사소송뿐만 아니라 여러 가지가 있는데요. 소송을 제외한 방법에 대해 말씀드리자면 내용증명, 지급명령, 임차권등기명령신청 등이 있습니다.

 

 

그러므로 꼭 소송을 진행해야 한다는 부담을 가지시진 마시고 이렇게 가벼운 방법부터 시작해보시기 바랍니다. 확실히 소송보다 기간과 비용 부담이 적어 손 쉽게 진행하실 수 있을 겁니다.

 

 

그러므로 갱신청구권, 묵시적 갱신으로 인해 계약 기간이 연장되어서 계약해지 의사를 통보하고 3개월이 지났는데 보증금을 돌려주지 않는다면 이러한 방법을 진행해 보시고 그래도 반환을 해주지 않는다거나 이러한 방법을 어떻게 진행해야 할지 모르시겠다면 언제든지 연락을 주십시오.