세입자 월세 연체, 어떻게 대응해야 할까?

 

 

안녕하세요. 법무법인 도하 부동산전문변호사 김기훈입니다.

 

 

오늘은 세입자가 월세 연체를 계속하는 경우에 집주인이 어떻게 대응을 해야 하는지에 대해 알려드리도록 하겠습니다.

 

 

월세 계약은 체결을 할 때 어느 정도의 보증금을 지불하고 한 달에 한 번 계약할 때 정해진 날짜에 월세를 집주인에게 내면서 사는 계약인데요. 그러나 이렇게 계약서까지 작성을 했는데도 세입자가 월세를 계속해서 내지 않는 경우가 발생합니다.

 

 

어쩔 수 없는 상황이 생겨 개인 사정으로 인하여 1개월이나 2개월의 연체는 넓은 아량으로 기다려줄 수 있지만 그 이후에도 계속해서 연체된다면 임대인은 스트레스를 안 받을래야 안 받을 수가 없을텐데요.

 

 

 

 

여기서 중요한 점은 정말 많은 사람들이 세입자가 월세를 계속해서 연체했을 때 어떻게 대응을 해야 하는지 모른다는 점입니다. 그렇기에 오늘은 부동산전문변호사로써 이런 경우 어떻게 대응을 하고 그 방법은 무엇이 있는지 알려드리도록 하겠습니다.

 

 

임대차보호법을 보게 되면 월세 미납은 계약해지에 대한 정당한 사유로 해당이 됩니다. 하지만 중요한 것은 주택과 상가의 기준이 다른데요. 주택의 경우 2회 미납, 상가의 경우 3회 미납될 경우 임대인 측에서 적법하게 해지를 할 수 있는 사유가 됩니다. 이때 설령 계약 기간이 남아있다고 해도 해지가 가능합니다.

 

 

계약해지마저 어떻게 해야 할지 모르는 분들을 위해 말씀드리자면 명도소송을 통해 해지가 가능한데요. 명도소송을 간략하게 말씀드리자면 세입자와 계약이 해지됐을 때 세입자가 임차물을 비워주지 않고 계속 불법점유를 하고 있는 경우 그 임차물을 돌려받기 위한 소송입니다. 이 소송은 계약해지사유에 나와 있는 사유 중 하나에 해당되었을 때 진행해볼 수 있는 제도인데요.

 

 

여러분들도 아시다시피 명도소송도 다른 소송과 마찬가지로 소송이기에 짧게는 2개월 길게는 1~2년 정도 소요된다고 생각하시면 되고 평균적으로는 4개월 정도가 걸린다고 보시면 됩니다.

 

 

 

 

명도소송, 기간이 너무 길어 부담된다면?

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앞서 말씀드렸다시피 소송은 굉장히 긴 시간이 소요되는데요. 그러나 이 소송도 기간을 줄이는 방법이 있습니다. 그래서 소송을 진행하기에 부담스러운 분들을 위해 소송 전에 하면 좋은 방법을 말씀드리겠습니다.

 

 

바로 내용증명을 발송하는 것인데요. 내용증명을 발송해 상대방에게 심리적 압박감을 주는 것이 좋습니다. 그러나 이 내용증명에는 법적 강제성이 없어 임차인이 내용증명을 받았다고 하더라도 무조건 집을 비워줘야 하는 의무는 없습니다.

 

 

그런데 왜 보내는지 의아해하시는 분들에게 한 말씀 드리자면 법적 강제성이 없다고 해도 세입자에게 심리적으로 압박을 주어 잘 한다면 다른 조치 없이도 집을 비워줄 수 있기 때문입니다.

 

 

누구든지 소송을 하는 것은 귀찮고 심적으로 힘이 드는 일이기 때문에 소송까지 가는 것은 싫을 것입니다. 그래서 이 내용증명에 월세 연체로 인해 계약해지가 되었고 해당 임차물을 비워주지 않는다면 소송을 진행하겠다 라는 문구를 적어 보내게 된다면 소송까지 가는 것이 두려워 임차물을 내줄 수 있습니다.

 

 

 

 

또한 이 내용증명은 추후 소송을 진행하게 될 때 증거로서 활용까지도 가능합니다. 따라서 세입자의 월세 연체로 인해 명도소송을 생각 중이라면 소송 전에 내용증명을 먼저 보내고 그랬는데도 아무런 움직임이 없다면 그 때 명도소송을 진행하길 바랍니다.

 

 

단 여기서 주의해야 할 점은 명도소송은 세입자의 책임으로 진행되는 소송이긴 하다만, 소송 진행에 있어 필요한 증거는 소송을 제기한 사람이 찾아 제시해야 하는데요. 증거자료로는 월세 미납으로 인하여 계약해지가 되었다는 사실, 계약해지통보를 보냈다는 사실을 입증할 수 있는 이 두 자료가 모두 있어야 합니다.

 

 

그러므로 법적 지식이 부족한 일반인 홀로 이러한 사실관계를 드러내는 증거를 입증하기엔 어려움이 있을 수 있으니 부동산전문변호사의 조력을 받아 소송을 진행하시기 바랍니다. 참고로 내용증명에도 변호사의 이름이나 로펌의 이름을 적어 함께 보내면 더욱더 큰 압박감을 받고 임차물을 비워줄 가능성이 높아지게 됩니다.