김기훈 변호사 김기훈 변호사

공용부분을 변경하는 집합건물의 일괄구획 및 일괄임대차가 관리단의 적법한 결의를 갖추지 못하여 무효인 경우에 일부 구분소유자가 지분권에 기하여 설치된 벽 등의 철거를 구할 수 있을까요?  결론만 먼저 말씀드리면, 공용부분 변경이 무효라고 하더라도 일부 구분소유자가 이에 대한 철거를 구하는 것은 또 다른 구분소유자들의 이익에 어긋날 수 있기 때문에 공용부분의 보존행위가 아니라 관리행위에 해당하고, 철거 청구를 위해서는 관리단 집회의 결의를 거쳐야 합니다(대법원 2024. 3. 12. 선고 2023다240879 판결).    1. 관리단의 의결이 필요한 공용부분의 변경(일반 법리)   집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라 한다)15) 제15조 제1항은 “공용부분의 변경에 관한 사항은 구..

내력벽 해체와 관련해서 처분의 직접 상대방 외에 다른 구분소유자도 그 취소를 구할 수 있을까요?  결론만 먼저 말씀드리면, 집합건물 공용부분의 대수선, 특히 내력벽 해체와 관련해서도 그 처분의 직접 상대방 외에 해당 집합건물의 구분소유자 역시 그 취소를 구할 수 있습니다.   1. 행정처분의 취소를 구할 수 있는 원고적격의 범위(일반 법리) 행정처분의 직접 상대방이 아닌 제3자라 하더라도 당해 행정처분으로 인하여 법률상 보호되는 이익을 침해당한 경우에는 취소소송을 제기하여 그 당부의 판단을 받을 자격이 있다. 여기에서 말하는 법률상 보호되는 이익은 당해 처분의 근거 법규 및 관련 법규에 의하여 보호되는 개별적․직접적․구체적 이익이 있는 경우를 말하고, 공익 보호의 결과로 국민 일반이 공통적으로 가지는 일..

임차인이 새로운 임차인과 권리금 계약을 체결하고도 임대인의 임대차계약 체결 거절로 권리금 회수 기회를 방해받은 경우 임대인에 대하여 손해의 배상을 청구할 수 있습니다.  이 경우 임차인이 손해배상 청구권을 이유로 임대인의 명도 요구에 대하여 유치권을 주장하거나 동시이행항변을 주장할 수 있을까요?  결론만 먼저 말씀드리면, 유치권이나 동시이행항변 주장 모두 인정되기 어렵습니다.     1. 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상청구권으로 유치권을 주장할 수 있는지 여부 가. 유치권의 일반 법리 유치권이 성립하기 위해서는 ① 타인의 물건 또는 유가증권을 ② 적법하게 점유하고 있고, ③ 그 물건 또는 유가증권에 관해 생긴 채권이 ④ 변제기에 있어야 하며, ⑤ 유치권 배제 특약이 없어야 합니다.  유치권의 성립요..

임대인이 임대차 종료 후 상가를 직접 사용하겠다는 의사를 밝힌 경우, 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 권리금 회수기회 보호의무 이반을 이유로 손해배상을 청구할 수 있을까?  결론만 먼저 말씀드리면, 임대인이 자신이 상가를 직접 이용할 계획이라고 밝힘으로써 임차인의 신규임차인 주선을 거절하는 의사를 명백히 표시하였을 경우에는 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 권리금 회수기회 보호의무 위반을 이유로 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.  1. 권리금회수기회의 보호 가. 상가임대차보호법 임차인의 권리금 회수기회 보호에 관한 손해배상청구권은 상가건물 임대차보호법 제10조의 4에 규정되어 있습니다.  제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나..

다가구주택에 대해서 부동산임의경매개시결정이 이루어졌고, 선순위 임차인들의 임대차보증금으로 인하여 후순위 임차인이 임대차보증금반환채권에 대하여 아무런 배당을 받지 못한 경우에 후순위 임차인은 공인중개인의 설명의무 위반을 이유로 손해배상을 청구할 수 있을까? 결론만 먼저 말씀드리면, 공인중개인이 다가구주택에 거주하던 다른 임차인의 임대차보증금 액수, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 사항을 구체적으로 확인하여 원고에게 설명하거나 그 근거자료를 제시하지 않았다면, 중개업자로서 주의의무를 다하지 않은 것으로서 손해배상책임이 인정됩니다. 1. 공인중개사의 설명 의무 가. 공인중개사법 공인중개사법 제25조 제1항 제1호, 같은 법 시행령 제21조 제1항 제2호에 의하면, 공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우 중개가 완성..

신탁부동산의 임차, 임대차보증금 잔금의 지급과 동시에 신탁등기를 말소받는 것을 공인중개사의 중개로 특약하였습니다. 하지만 임대인에게 잔금을 모두 지급하였지만 신탁등기가 말소되지 않은 경우에 임대차보증금을 회수하지 못한 임차인은 공인중개사와 공제계약자인 공인중개사협회를 상대로 손해배상을 청구할 수 있을까요? 1. 공인중개사가 가지는 설명 의무 가. 공인중개사법 공인중개사법 제25조 제1항 제1호, 같은 법 시행령 제21조 제1항 제2호에 의하면, 공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우 중개가 완성되기 전에 해당 중개대상물의 상태ㆍ입지 및 권리관계 등을 확인하여 이를 해당 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실ㆍ정확하게 설명하고, 그 설명의 근거자료를 제시하여야 합니다. 공인중개사법 제29조..

임대차 계약이 묵시적으로 갱신된 이후 2개월이 지나서 신규 임대차계약서를 작성한 경우에 임차인이 신규 임대차계약에서 불구하고 주택임대차보호법 제6조의2에 따른 ‘임의해지권’으로 해지통지를 할 수 있을지, 신규 임대차계약서에 구속되어 종기 일자까지 거주하여야 하는지 문제됩니다. 결론을 먼저 말씀드리면, 신규 임대차계약서를 작성하였더라도 임차인은 주택임대차보호법 제6조의2에 따른 ‘임의해지권’을 행사할 수 있고, 해지통보 후 3개월 뒤에 해지의 효력이 발생합니다. 즉 임차인은 신규 임대차계약서 상의 임대차 기간에도 불구하고 임대차 계약의 구속에서 벗어날 수 있습니다. 임대차계약의 갱신과 해지 주택임대차보호법 제6조의3 제1항은 “임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당..

도로로 사용되고 있던 토지를 매수한 자가 도로 점유자인 지방자치단체를 상대로 토지 임료 상당의 부당이득반환을 청구할 수 있을까? 독점적·배타적인 사용·수익권 행사 및 이에 대한 제한에 관하여 소유권은 절대적인 권리로서 토지 소유자는 자신의 토지에 대하여 독점적·배타적인 사용·수익권 행사할 수 있습니다. 하지만 토지가 도로로 사용되는 등 예외적인 경우 소유권 행사에 제한이 있을 수 있습니다. 어느 사유지가 종전부터 자연발생적으로 또는 도로예정지로 편입되어 사실상 일반 공중의 교통에 공용되는 도로로 사용되고 있는 경우에 토지 소유자가 스스로 그 토지를 도로로 제공하거나 그러한 사용 상태를 용인함으로써 인근 주민이나 일반 공중이 이를 무상으로 통행하고 있는 상황이라면, 도로의 점유자를 상대로 한 부당이득반환청..