다가구주택에 대한 공인중개사의 설명의무와 손해배상 책임

 

 

다가구주택에 대해서 부동산임의경매개시결정이 이루어졌고, 선순위 임차인들의 임대차보증금으로 인하여 후순위 임차인이 임대차보증금반환채권에 대하여 아무런 배당을 받지 못한 경우에 후순위 임차인은 공인중개인의 설명의무 위반을 이유로 손해배상을 청구할 수 있을까?

 

 

결론만 먼저 말씀드리면, 공인중개인이 다가구주택에 거주하던 다른 임차인의 임대차보증금 액수, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 사항을 구체적으로 확인하여 원고에게 설명하거나 그 근거자료를 제시하지 않았다면, 중개업자로서 주의의무를 다하지 않은 것으로서 손해배상책임이 인정됩니다.

 

 

1. 공인중개사의 설명 의무

 

가. 공인중개사법

 

 

공인중개사법 제25조 제1항 제1호, 같은 법 시행령 제21조 제1항 제2호에 의하면, 공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우 중개가 완성되기 전에 해당 중개대상물의 상태ㆍ입지 및 권리관계 등을 확인하여 이를 해당 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실ㆍ정확하게 설명하고, 그 설명의 근거자료를 제시하여야 합니다.

 

 

공인중개사법 제29조 제1항에서는 공인중개사가 전문직업인으로서 신의와 성실로써 공정하게 중개 관련 업무를 수행할 의무를 규정하면서, 제30조 제1항에서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있음을 규정하고 있습니다.

 

 

공인중개사의 설명의무와 관련하여 법원은 ‘부동산중개업자와 중개의뢰인의 법률관계는 민법상의 위임관계와 유사하므로 중개의뢰를 받은 중개업자는 선량한 관리자의 주의로 중개대상물의 권리관계 등을 조사․확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있다(대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결 등 참조)’고 판단하고 있고, 나아가 ‘직접 조사․확인하여 설명할 의무가 없는 사항이라고 할지라도 중개의뢰인이 계약을 맺을지를 결정하는 데 중요한 것이라면 그에 관하여 그릇된 정보를 제공해서는 아니 되고, 그 정보가 진실인 것처럼 그대로 전달하여 중개의뢰인이 이를 믿고 계약을 체결하도록 했다면 선량한 관리자의 주의로 신의를 지켜 성실하게 중개해야 할 의무를 위반한 것이 된다(대법원 1999. 5. 14. 선고 98다30667 판결, 대법원 2022. 6. 30. 선고 2022다212594 판결 등 참조)’고 판단하고 있습니다.

 

 

특히 다가구주택에 대한 공인중개사의 설명 의무에 관하여 법원은 아래와 같이 판단하고 있습니다.

 

 

 

 

나. 다가구주택에 관한 공인중개사의 설명의무

 

 

공인중개사법 제25조 제1항, 제2항, 같은 법 시행령 제21조, 같은 법 시행규칙 제16조에 의하여, 중개업자는 다가구주택의 일부에 대한 임대차계약을 중개할 경우 임차의뢰인이 임대차계약이 종료된 후에 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 다가구주택의 권리관계 등에 관한 자료를 성실하고 정확하게 제공하여야 할 의무를 부담한다. 따라서 중개업자는 임차의뢰인에게 부동산등기부상에 표시된 중개대상물의 권리관계 등을 확인․설명하는 것에 그쳐서는 아니 되고, 임대의뢰인에게 그 다가구주택 내에 이미 거주해서 살고 있는 다른 임차인의 임대차계약내역 중 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료를 요구하여 이를 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 그 자료를 제시하여야 한다. 또한 공인중개사법 시행규칙 서식에 따른 중개대상물 확인․설명서 중 중개목적물에 대한 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항’란에는 그 내용을 기재하여 교부하여야 할 의무가 있고, 만일 임대의뢰인이 다른 세입자의 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 내용을 위 중개대상물 확인․설명서에 기재하여야 할 의무가 있다. 그러므로 중개업자가 고의나 과실로 이러한 의무를 위반하여 임차의뢰인에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 공인중개사법 제30조에 의하여 이를 배상할 책임이 있다(대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다63857 판결 등 참조).

 

 

 

 

2. 다가구주택에 관하여 공인중개사의 설명의무가 문제된 사건

 

 

이 사건 다가구주택에는 근저당권이 설정되어 있었고, 총 16가구로 이루어져있었습니다. 공인중개사는 임대차계약을 중개하면서, 임차인에게 당시 이 사건 다가구주택의 부동산등기부에 기재된 근저당권에 관하여는 채권최고액을 고지하고 실제 피담보채무액을 600,000,000원이라고 설명하였으나, 위 주택에 거주하던 다른 임차인의 임대차보증금 액수, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 사항을 구체적으로 확인하여 원고에게 설명하거나 그 근거자료를 제시하지 않았습니다. 또한 공인중개사는 다가구주택의 가액이 1,850,000,000원 상당이므로 선순위 권리의 합계액에 원고의 임대차보증금까지 더하더라도 이를 초과하지 않는다고 설명하였습니다.

 

 

신탁계약이 체결된 부동산에 관하여 임대차보증금을 지급하면서 특약사항으로 신탁사항 및 소유건 이외의 권리사항을 말소하기로 약정하였습니다. 그러나 임대차보증금이 지급되었음에도 임대인(건설회사)은 신탁등기말소의무를 이행하지 않았고, 임차인은 신탁등기말소의무 불이행을 이유로 임대차 계약을 해지하면서 임대보증금의 반환을 청구하였습니다.

 

 

그러나 임대인은 임대보증금 일부만을 반환하였고, 이에 임차인은 임대인 뿐만 아니라 공인중개사, 한국공인중개사협회를 상대로 공인중개사법 제30조, 채무불이행책임, 불법행위책임에 따라 이를 배상할 것을 청구하였습니다.

 

 

이에 대해서 제1심과 제2심은 공인중개사가 주의의무를 위반하지 않았다고 판단하였지만, 대법원은 제1심과 제2심의 판단과 달리 공인중개사로서의 주의의무를 다 하지 않은 과실이 있다고 판단하였습니다.

 

 

가. 제1심, 제2심의 판단(부산지방법원 2022. 5. 26. 선고 2021가단314994, 부산지방법원(2023. 2. 10. 선고 2022나53334)

 

 

제1심과 제2심(원심)은 공인중개사가 1) 중개 당시 임차인에게 신탁된 부동산임을 설명하면서 임대인에 대한 임대차보증금 잔금지급과 동시에 신탁등기를 말소받는 내용의 특약을 체결하도록 하였으므로 임차인이 신탁사실을 잘 알고 있었다고 보이는 점, 2) 그럼에도 임차인이 신탁등기 말소도 받지 않은 채 임대인에게 임대차보증금 잔금을 먼저 지급하였고, 임대인이 신탁등기 말소 약정을 불이행한 것뿐인 점, 3) 설혹 공인중개사의 주의의무위반이 있었다고 하더라도 임차인이 임대차계약으로서 신탁회사 대항할 수 있다고 오인한 것으로 보기도 어려운 점 등에서, 공인중개사가 주의의무를 다하지 않았다거나 임차인이 임대인으로부터 임대차보증금을 반환받지 못한 손해와의 사이에 상당인과관계가 있음을 인정할 수 없다고 판단하였습니다.

 

 

 

 

나. 대법원의 판단(대법원 2023. 8. 31. 선고 2023다224327)

 

 

그러나 대법원은 원심(제2심)의 판단과 달리 공인중개사에게 민법 위임에서의 선관주의의무나 공인중개사법이 정하는 공인중개사로서의 주의의무를 다 하지 않은 과실이 있다고 판단하였습니다.

 

 

“공인중개사 이 작성한 중개대상물 확인ㆍ설명서에는 ‘소유권에 관한 사항’란에 임대인이, ‘소유권 외의 권리사항’란에 신탁회사가 각 기재되어 있고, 임대차계약서 중 ‘특약사항’란에는 ‘임대인은 임차인의 잔금과 동시에 신탁사항 및 소유권 이외의 권리사항을 말소키로 한다.’는 기재가 있을 뿐이다. 공인중개사가 이 신탁관계에 관한 조사ㆍ확인을 거쳐 임차인에게 신탁원부를 제시하거나 이 사건 건물의 소유자가 임대인이 아닌 신탁회사로서 그의 사전승낙이나 사후승인이 없다면 임차권으로 대항할 수 없다는 설명 등을 함으로써 그 법적인 의미와 효과를 성실하고 정확하게 설명하였다고 볼 자료는 없다. 특히 임차인에게는 임대차관계 종료 시에 임대차보증금을 반환받는 것이 매우 큰 관심사이자 그 반환을 받지 못할 위험 유무가 계약 체결 여부를 결정하는 중요한 요소이므로, 공인중개사가 이 사건 건물의 권리관계에 관하여 성실하고 정확하게 설명하였다면 임차인이 임대인과 임대차계약을 체결하지 않았거나 신탁등기를 말소받기도 전에 미리 임대차보증금을 지급하지 않았을 가능성이 크다. 따라서 공인중개사에게는 민법 위임에서의 선관주의의무나 공인중개사법이 정하는 공인중개사로서의 주의의무를 다 하지 않은 과실이 있고, 그로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에 해당한다고 볼 여지가 있다. 임차인이 특약사항과 달리 신탁등기 말소 없이 임대차보증금을 먼저 지급하였다는 사정은 이를 손해배상책임제한의 사유로 참작함은 별론으로 하고, 그로 인하여 공인중개사 의 과실과 임대차보증금을 반환받지 못한 임차인의 손해와의 사이에 상당인과관계가 단절된다고 할 수 없다.

 

 

다. 위 사건의 시사점

 

 

신탁관계가 설정된 부동산에 관하여 임대차계약이 이루어지는 경우에 임차권의 대항 여부 및 보증금 반환과 관련하여 문제가 생길 수 있기 때문에 임차인은 신탁과 관련한 권리관계에 대해서 유의해야할 필요가 있습니다.

 

 

또한 신탁과 관련한 권리관계는 계약 당사자들에게 중요한 문제이기 때문에 이를 중개하는 공인중개사 역시 신탁관계에 관한 조사ㆍ확인을 거쳐 임차인에게 신탁원부를 제시하거나 이 사건 건물의 소유자가 임대인이 아닌 신탁회사로서 그의 사전승낙이나 사후승인이 없다면 임차권으로 대항할 수 없다는 설명 등을 함으로써 그 법적인 의미와 효과를 성실하고 정확하게 설명하여야 할 필요가 있습니다.

 

 

 

 

3. 마치며

 

 

신탁관계가 설정된 부동산일 경우 권리관계가 다소 복잡하므로 임차인과 공인중개사 모두 유의해서 임대차 계약을 진행할 필요가 있습니다.