임대차 계약, 갱신 행사와 해지

 

 

임대차 계약이 묵시적으로 갱신된 이후 2개월이 지나서 신규 임대차계약서를 작성한 경우에 임차인이 신규 임대차계약에서 불구하고 주택임대차보호법 제6조의2에 따른 ‘임의해지권’으로 해지통지를 할 수 있을지, 신규 임대차계약서에 구속되어 종기 일자까지 거주하여야 하는지 문제됩니다.

 

 

결론을 먼저 말씀드리면, 신규 임대차계약서를 작성하였더라도 임차인은 주택임대차보호법 제6조의2에 따른 ‘임의해지권’을 행사할 수 있고, 해지통보 후 3개월 뒤에 해지의 효력이 발생합니다.

 

 

즉 임차인은 신규 임대차계약서 상의 임대차 기간에도 불구하고 임대차 계약의 구속에서 벗어날 수 있습니다.

 

 

 

 

임대차계약의 갱신과 해지

 

 

주택임대차보호법 제6조의3 제1항은 “임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.”라고 하여 임차인의 계약갱신요구권을 규정하고, 같은 조 제4항은 “제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.”라고 규정한다.

 

 

한편 주택임대차보호법 제6조의2 제1항은 “제6조 제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다.‘’라고 규정하고, 제2항은 ”제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.“라고 규정하고 있습니다.

 

 

그런데 새로운 임대차계약서를 작성한 경우에도 주택임대차보호법 제6조의2에 따른 ‘임의해지권’을 행사할 수 있을지가 문제됩니다. 이에 대해서 최근 서울고등법원은 아래와 같이 판단하였습니다.

 

 

 

 

서울고등법원의 판단(서울고등법원 2024. 1. 19. 선고 2023나2016548 판결)

 

 

서울고등법원은 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 상태에서 신규 임대차계약을 작성한 경우 임차인의 주택임대차보호법상 ‘임의해지권’이 인정되는 ‘계약의 갱신’에 해당한다고 봄이 상당하다고 판단했습니다. 고등법원 판단의 근거는 아래와 같습니다.

 

 

1) 주택임대차보호법상 ‘묵시적 갱신에 의한 경우’와 ‘임차인의 (명시적) 갱신요구에 의한 경우’에 모두 임의해지권이 인정되므로 임대차가 ‘묵시적으로 갱신된 상태에서 당사자 간에 계약의 갱신 내지 기간연장에 관하여 계약서를 작성한 경우’에도 임의해지권을 인정하는 것으로 해석하는 것이 상당하고 입법취지에도 맞다.

 

 

2) 또한 신규 임대차계약서를 작성하였더라도 이는 임차인의 임의해지권을 포기·상실시키려는 의사로 약정을 하였다고 보기 어렵다(임의해지권을 포기·상실하는 규정은 임차인에게 불리한 약정이어서 쉽사리 그 효력을 인정하기 어렵다).

 

 

3) 특별히 임차인이 이미 보유하고 있는 임의해지권을 포기하고 신규 임대차계약서 기재 종기일자까지 임대차에 구속되겠다는 의사로 위 계약서를 작성하였다고 볼 만한 정황이나 자료가 없다.

 

 

 

 

정리,

 

 

임대차 계약의 갱신과 관련하여 임대인과 임차인 사이에 분쟁이 많이 벌어지고 있습니다.

 

 

임대차 계약의 갱신과 관련해서 위에서 소개해드린 법원의 판단은 반드시 기억하고 계실 필요가 있습니다.

 

 

임차인 입장에서는 신규 임대차계약서를 작성하였더라도 주택임대차보호법에 따라 ‘임의해지권’을 행사할 수 있다는 점에서 무척 유리하고(신규 임대차계약서에 따른 임대차기간도 주장할 수 있음), 반면 임대인 입장에서는 신규 임대차계약 기간에도 불구하고 해지통보를 받은 후 3개월안에 보증금 반환 의무가 발생한다는 점에서 불확실성과 반환 부담이 커질 수 있습니다.