임차인이 상가권리금 회수를 방해받은 경우 임차인이 임대인에 대하여 목적물 인도를 거절할 수 있는지 여부

 

 

임차인이 새로운 임차인과 권리금 계약을 체결하고도 임대인의 임대차계약 체결 거절로 권리금 회수 기회를 방해받은 경우 임대인에 대하여 손해의 배상을 청구할 수 있습니다.

 

 

이 경우 임차인이 손해배상 청구권을 이유로 임대인의 명도 요구에 대하여 유치권을 주장하거나 동시이행항변을 주장할 수 있을까요?

 

 

결론만 먼저 말씀드리면, 유치권이나 동시이행항변 주장 모두 인정되기 어렵습니다.

 

 

 

 

1. 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상청구권으로 유치권을 주장할 수 있는지 여부

 

가. 유치권의 일반 법리

 

유치권이 성립하기 위해서는 ① 타인의 물건 또는 유가증권을 ② 적법하게 점유하고 있고, ③ 그 물건 또는 유가증권에 관해 생긴 채권이 ④ 변제기에 있어야 하며, ⑤ 유치권 배제 특약이 없어야 합니다.

 

 

유치권의 성립요건 중 특히 ‘유치권이 해당 목적물에 관하여 생긴 것(견련관계)’의 해석이 문제가 되는데, 대법원은 「‘그 물건에 관하여 생긴 채권’이라 함은, 유치권 제도 본래의 취지인 공평의 원칙에 특별히 반하지 않는 한, 채권이 목적물 자체로부터 발생한 경우는 물론이고 채권이 목적물의 반환청구권과 동일한 법률관계나 사실관계로부터 발생한 경우도 포함한다고 할 것이다.」라고 판시하고 있습니다(대법원 2007년 9월7일 선고 2005다16942 판결 등 참조).

 

 

 

 

나. 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상청구권으로 유치권을 주장할 수 있는지 여부

 

 

대법원은 임차인의 임대인에 대한 권리금반환청구권으로 유치권을 행사할 수 없다고 판단한 바 있습니다.

 

 

임대인과 임차인 사이에 건물명도시 권리금을 반환하기로 하는 약정이 있었다 하더라도 그와 같은 권리금반환청구권은 건물에 관하여 생긴 채권이라 할 수 없으므로 그와 같은 채권을 가지고 건물에 대한 유치권을 행사할 수 없다(대법원 1994. 10. 14. 선고 93다62119 판결).

 

 

권리금반환청구권이 건물에 관하여 생긴 채권이라고 판단하지 않는 법원의 태도에 비추어 볼 때 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상청구권 역시 건물에 관하여 생긴 채권이라고 보기 어려울 것입니다.

 

 

따라서 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상청구권으로 유치권을 주장할 수 있다고 보기 어렵습니다.

 

 

다. 유치권존재확인의 소에 대한 법원의 판결

 

 

법원은 권리금 회수 방해로 인한 손해배상채권을 피담보채권으로 한 유치권확인 소송에서 ‘권리금을 받을 수 있는 기대이익을 가지고 있다고 한다면 그 요건을 입증하여 원고를 상대로 그 지급을 구하는 이행의 소송을 제기할 수 있는데, 위 부동산에 관한 권리라고 보기 어려운 위 채권을 기초로 유치권의 확인을 구하는 것은 명도의 위험에 처한 원고로서 그 권리구제를 위하여 유효적절한 수단이 아니므로, 결국 원고의 이 사건 확인의 소는 권리보호요건을 결여한 것이므로 부적법하다’고 하여 각하판결을 내리기도 하였습니다(서울중앙지방법원 2020. 2. 27. 선고 2019가단23471 판결),

 

 

 

 

2. 동시이행항변 성립 여부

 

가. 동시이행 항변권의 일반 법리

 

 

동시이행의 항변권은 공평의 관념과 신의칙에 입각하여 각 당사자가 부담하는 채무가 서로 대가적 의미를 가지고 관련되어 있을 때 그 이행에 견련관계를 인정하여 당사자 일방은 상대방이 채무를 이행하거나 이행의 제공을 하지 아니한 채 당사자 일방의 채무의 이행을 청구할 때에는 자기의 채무 이행을 거절할 수 있도록 하는 제도이다. 이러한 제도의 취지에서 볼 때 당사자가 부담하는 각 채무가 쌍무계약에서 고유의 대가관계에 있는 채무가 아니더라도, 양 채무가 동일한 법률요건으로부터 생겨서 대가적 의미가 있거나 공평의 관점에서 보아 견련적으로 이행시킴이 마땅한 경우에는 동시이행의 항변권을 인정할 수 있다(대법원 2018. 7. 24. 선고 2017다291593 판결 등 참조).

 

 

나. 임차목적물 반환 의무와 임대인 권리금 회수 방해로 인한 손해배상의무 사이에 이행상 견련관계가 인정되는지 여부

 

 

대법원은 두 의무 사이에 이행상 견련관계가 인정되기 어렵다고 판단하여 동시이행 항변권의 성립을 인정하지 않았습니다.

 

 

임차인의 임차목적물 반환의무는 임대차계약의 종료에 의하여 발생하나, 임대인의 권리금 회수 방해로 인한 손해배상의무는 상가건물 임대차보호법에서 정한 권리금 회수기회 보호의무 위반을 원인으로 하고 있으므로 양 채무는 동일한 법률요건이 아닌 별개의 원인에 기하여 발생한 것일 뿐 아니라 공평의 관점에서 보더라도 그 사이에 이행상 견련관계를 인정하기 어렵다(대법원 2019. 7. 10. 선고 2018다242727 판결 등 참조).

 

 

 

 

3. 결론

 

 

임차인에게 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상 청구권이 인정된다고 하더라도 임대인의 명도 요구에 대하여 유치권을 주장하거나 동시이행항변을 주장하기는 어렵습니다. 따라서 해당 부동산을 계속 점유하는 경우에는 임대료 상당의 부당이득 및 손해배상금을 지급해야 하고, 임대인의 명도 청구에 대항하기 어렵습니다.

 

 

임차인의 입장에서, 해당 부동산에서 큰 수익을 얻는 경우가 아니라면 부동산을 인도한 후에 별도로 손해배상을 청구하는 방법을 고려할 필요가 있습니다.