부동산전문변호사가 알려주는 임대차 계약 시 주의사항

 

 

안녕하세요. 법무법인 도하 부동산전문변호사 김기훈입니다.

 

 

오늘은 임대차 계약 시 임차인이 꼭 숙지하고 주의해야 할 사항에 대해 자세히 알아보겠습니다.

 

 

최근 부동산 시장에서의 가격 상승으로 월세 및 전세 등 임대차 수요가 증가하고 있는 가운데, 이로 인해 임대차와 관련된 분쟁도 증가하고 있습니다.

 

 

임대차 계약에 대해 간략히 설명하면 임차인과 임대인이 존재할 경우, 임대인은 물건을 사용하게 허락하고, 임차인은 임대인에게 일정한 임차료를 지급하여 계약을 맺는 것을 의미합니다.

 

 

 

 

임대차 계약서 작성 시 특히 주의해야 할 몇 가지 사항이 있습니다. 먼저 등기부 등본을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 만약 등기부에 이상이 있으면 결코 계약을 진행해서는 안 되며, 작성된 내용 또한 사실 여부를 철저히 검토해야 합니다.

 

 

특히 부동산 융자에 대한 정보를 명확히 파악해야 합니다. 만약 부동산 시세에서 채무 최고액을 제외한 금액이 전세금보다 적다면 계약을 피하는 것이 바람직합니다. 왜냐면 계약된 주택이 집주인의 채무 문제로 인해 경매로 넘어간다면, 빚을 제외하고 받을 수 있는 금액이 전세금보다 낮을 가능성이 높기 때문입니다.

 

 

또한 가처분 및 가압류 여부도 계약 전에 고려하는 것이 좋습니다. 현재 시대에는 빚을 지고 부동산을 구입하는 경우가 많아 가압류 문제로 인한 분쟁 가능성이 높아졌습니다.

 

 

따라서 미리 가처분과 가압류 여부를 고려해야 합니다. 부동산을 매입한 대부분의 임대인은 빚이 없는 경우가 드물기 때문에 미리 고려하는 것이 중요합니다.

 

 

 

 

또한 자신이 부동산에 낸 금액을 보호할 수 있는 제도를 적극 활용해야 합니다. 세입자는 전입신고를 마친 날부터 대항력을 얻게 됩니다. 대항력은 이미 존재하는 법률적인 관계를 제3자에게 주장할 수 있는 효력을 의미합니다.

 

 

다시 말해, 집이 경매에 넘어가 보증금을 정상적으로 반환받지 못할 경우, 경매 결과에 따라 낙찰된 금액에 대해 보증금을 청구할 수 있는 권리를 지니게 된다는 것입니다.

 

 

또한 확정일자를 받아내어 미래에 문제가 발생해도 전세금을 받을 수 있도록 준비해야 합니다. 확정일자는 해당 문서가 특정 날짜에 존재하고 있었음을 증명하는 것을 의미합니다. 이렇게 확정일자와 전입신고를 완료하면 법적 효력이 발생하며 대항력과 우선변제권을 확보할 수 있습니다.

 

 

 

 

여기서 확인해야 할 사항은 등기부에 기재된 주소와 자신의 거주지가 일치하는지 입니다. 주소가 다르게 기재되어 있으면 우선순위에서 밀릴 수 있기 때문에 주의가 필요합니다.

 

 

마지막으로 집주인이 부재로 대리인과 계약하는 경우가 가끔 있는데, 이때는 집주인이 대리인에게 권한을 위임했는지 여부를 확인해야 합니다.

 

 

그러므로 위처럼 임대차 계약을 진행할 시 확인해야 하는 사항들이 많고 주의해야 하는 사항도 많으니 부동산전문변호사와 상담을 받아보시기 바랍니다.