신규세입자를 구해줘야 보증금을 반환해주는 경우는?

 

 

안녕하세요. 법무법인 도하 부동산전문변호사 김기훈입니다.

 

 

기본적으로 임대차계약이 만료되면 방을 비우는 동시에 보증금이 반환되어야 합니다.

 

 

하지만 가끔 집주인이 새로운 세입자를 찾아줘야 보증금을 돌려준다고 주장하는 경우가 있습니다. 그래서 오늘은 이렇게 새로운 세입자를 찾아야 보증금을 돌려주는 경우에 대해 논의하고자 합니다.

 

 

만약 전세 계약이 종료되었음에도 불구하고 보증금이 반환되지 않는 경우, 이미 언급한 것처럼 보증금반환소송, 지급명령, 임차권등기명령신청 등을 통해 반환을 요구할 수 있습니다. 물론 확실히 반환받기 위해서는 보증금반환청구소송을 진행하는 것이 좋습니다.

 

 

 

 

계약종료 의사가 집주인에게 명확하게 통보된 경우, 보증금반환청구소송을 진행하면 대부분 세입자가 승소합니다. 승소했음에도 불구하고 집주인이 보증금 반환을 연기한다면 강제집행까지 진행할 수 있어, 보증금을 반환받는 가장 확실한 방법은 보증금반환청구소송이라고 할 수 있습니다.

 

 

그러나 신규세입자를 찾아주어야 하는 경우도 있습니다. 이는 계약을 중도에 해지하는 경우입니다.

 

 

우리나라 주택임대차보호법에 따르면 전세계약은 기본적으로 2년이라고 명시되어 있습니다. 따라서 계약을 체결한 경우 2년 동안은 의무적으로 거주해야 합니다.

 

 

그러나 계약을 했음에도 불구하고 계약 기간이 종료되기 전 중도해지하는 경우, 세입자가 계약을 중도에 파기한 것으로 계약종료 시 동시이행으로 인한 보증금 반환 의무가 집주인에게 발생하지 않습니다.

 

 

 

 

따라서 전세계약 기간이 종료되지 않은 상태에서 자신의 사정으로 인해 일방적으로 계약을 중도 해지할 경우, 새로운 세입자를 찾아 보증금을 반환해야 합니다.

 

 

그러나 전세계약 중도해지를 한 경우라도 다른 세입자를 구하지 않고 보증금을 받을 수 있는 방법이 있습니다.

 

 

이는 묵시적 갱신과 계약 갱신청구권을 했을 경우입니다. 묵시적 갱신은 집주인이나 임차인 양측이 전세계약이 만료될 때까지 계약 해지 의사를 밝히지 않았을 경우 자동으로 계약이 연장되는 제도입니다.

 

 

또한 계약 갱신청구권은 개정된 임대차 3법에 따라 1회에 한해 계약을 연장할 수 있도록 하는 제도입니다.

 

 

 

 

이 두 제도는 이미 2년을 채운 후 추가로 연장된 것이기 때문에 앞서 언급한 2년을 초과했기 때문에 중도해지가 가능합니다.

 

 

이와 관련된 법은 주택임대차보호법에도 명시되어 있습니다. 주택임대차보호법 제6조의2 제1항을 보면 '묵시적 갱신이나 계약 갱신청구권으로 인해 전세계약이 연장되었을 경우 세입자는 언제든지 집주인에게 계약 해지를 통보할 수 있다'라고 나와 있습니다.

 

 

따라서 이러한 경우에는 신규세입자를 구해주지 않아도 전세금을 반환받을 수 있습니다.

 

 

 

 

단 이 경우에 유의해야 할 점은 중도해지 시 계약 해지 통보를 한 날로부터 3개월이 지나야 한다는 것입니다.

 

 

따라서 묵시적 갱신이나 계약 갱신청구권으로 인해 계약을 중도 해지한 경우, 계약 해지 의사를 밝힌 후 3개월이 지나야 보증금 반환이 가능합니다.

 

 

그러므로 최초 계약으로부터 중도해지를 한 경우에는 새로운 세입자를 구해주는 것이 맞고 계약 갱신청구권이나 묵시적 갱신이 된 이후에 중도해지를 한 경우에는 세입자를 구하지 않아도 보증금을 받을 수 있기에 보증금을 주지 않는 상황에선 부동산전문변호사와 상담을 받아보시기 바랍니다.