집주인이 잠수를 탔을 때 보증금 받는 법

 

 

안녕하세요. 법무법인 도하 부동산전문변호사 김기훈입니다.

 

 

요즘 들어 떠오르고 있는 전세 사기와 더불어 역전세난으로 인하여 전세금을 미리 준비하지 못했거나 사기를 칠 목적인 집주인과의 연락이 닿지 않아 보증금을 반환받지 못한 사례가 많은데요.

 

 

그래서 어떻게 해야 하나 막막한 마음에 지금 이러한 글을 찾아보고 계신 분들이 많을거라 생각이 드는데요. 그러므로 오늘은 잠수를 탄 집주인에게서 어떻게 하면 전세금을 반환받을 수 있는지에 대한 이야기를 해보도록 하겠습니다.

 

 

그러니 꼭 이 글을 천천히 끝까지 읽어보시기 바랍니다. 그렇다면 해결책을 찾으실 수 있을 겁니다.

 

 

김기훈변호사

 

 

집주인에게 연락이 닿지 않을 때 첫 번째로 해야 할 것

 

 

먼저 결론부터 말씀드리자면 집주인에게 계약을 해지하겠다는 의사를 표현해야 하는데요. 이 의사를 표현하는 이유는 우리나라에서 보증금반환은 임대차계약이 ‘종료’ 되었을 때 이루어져야 하는 동시이행 관계이기 때문입니다.

 

 

만약 이 계약해지 의사를 통보하지 않는다면 묵시적 갱신이라 하여 자동으로 계약이 연장되는데요. 이렇게 된다면 보증금반환이 더 오래 걸릴 수도 있습니다.

 

 

그렇기에 반드시 계약 종료 예정일 6개월 전부터 최소 2개월 전까지는 집주인에게 계약해지 의사를 통보해야 묵시적 갱신이 되지 않습니다.

 

 

그러나 현재로서 집주인과 연락이 되지 않는 상황이기 때문에 이미 연락을 해봤을 법한 문자, 전화, SNS 등으로는 통보를 해도 확인을 하지 않을 것입니다.

 

 

 

 

참고로 말씀드리자면 계약해지통보 같은 경우 이 통보를 집주인이 꼭 확인을 해야 효력이 발생하게 됩니다. 그렇지 않는다면 앞서 말씀드린 것과 같이 묵시적 갱신으로 자동 연장됩니다.

 

 

그래서 집주인이 이 통보를 꼭 확인해야 합니다. 이때 사용할 수 있는 제도로 내용증명 공시송달이라는 아주 좋은 제도가 있는데요. 이 공시송달이란, 수취인의 주소나 인적사항을 잘 모르는데 서류를 전달해야 할 경우 그 서류를 법원 게시판 혹은 신문에 일정 기간 게시하게 되면 상대방에게 간접적으로 송달된 것으로 간주하는 제도입니다.

 

 

따라서 집주인과 연락이 되지 않아 계약해지 의사를 통보하지 못한 경우에는 이 공시송달제도를 이용하게 되면 받지 못했다고 하더라도 전달된 것으로 간주하기에 해지 의사를 명확하게 잘 전달했다고 볼 수 있습니다.

 

 

 

 

내용증명을 보낸 다음에는 어떤 걸 해야 할까요?

 

 

이제 계약해지를 하겠다는 의사를 통보했으니 소송을 진행하면 대부분 이겨 보증금을 받아낼 수 있을 것입니다. 그래서 내용증명 다음으로는 소송을 진행해야 하는데요.

 

 

그렇지만 이 전세금반환소송보다 더 간편한 방법으로 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 바로 지급명령신청이라는 것인데요.

 

 

지급명령신청이란 소송의 간이절차라고 불립니다. 그만큼 소송보다 비용도 저렴하고 기간도 상당히 짧게 걸리는데요.

 

 

소송의 경우 짧으면 4개월 길면 1~2년이 걸리는 것에 비해 지급명령신청은 1~2개월 안에 결정문을 받아볼 수 있습니다. 비용은 소송 비용에 10분의 1 정도라고 생각하시면 되는데요.

 

 

 

 

그럼에도 이 지급명령을 추천드리지 않는 이유는 집주인과 연락이 되지 않는 만큼 지급명령의 결정문을 받을 리가 없습니다. 그래서 바로 소송을 진행하는 것이 오히려 기간과 비용을 아끼는 방법인데요.

 

 

소송의 경우는 앞서 말씀드린 내용증명과 같이 공시송달제도가 있습니다. 그렇기에 집주인과 연락이 되지 않는다고 하더라도 소송 진행이 가능합니다.

 

 

반면 지급명령신청에는 이 공시송달제도라는 것이 없는데요. 그렇기에 바로 소송을 진행하는 것을 추천드리는 겁니다.

 

 

다만 집주인이 전세금을 돌려주지 않기 위해 잠수를 탄 만큼 소송을 진행하기 앞서 가압류와 가처분 등을 신청해 놓는 것이 좋은데요. 아쉽게도 민사소송은 상대방에게 변제를 할 능력이 없다거나 재산이 없을 경우 승소를 한다고 해도 보증금을 받아내기가 어렵습니다. 그래서 이렇게 고의로 사기를 친 사람들은 이런 점을 악용하여 소송 진행 전 또는 소송 도중에 재산을 미리 처분하거나 다른 사람의 명의로 재산을 돌려놓는데요.

 

 

 

 

반면 가압류나 가처분을 신청하게 된다면 이렇게 재산을 처분하거나 다른사람의 명의로 돌려놓는 것을 미연에 방지할 수 있습니다. 그리고 집주인이 돈을 돌려주지 않는다고 하더라도 집주인의 재산에 경매를 진행하여 보증금을 돌려받는 것이 가능해집니다.

 

 

하지만 이러한 복잡한 법과 관계를 법적 지식이 없는 일반인 홀로 진행하시기에는 분명 힘듦이 있을 수 있고 잘못하다가 상대방이 유능한 변호사를 선임해 되려 패소할 수 있습니다. 그렇다고 그제서야 전문변호인을 선임하기엔 이미 되돌릴 수 없는 상황이 되버립니다.

 

 

따라서 이러한 사건은 사건이 발생한 초기부터 부동산전문변호사에게 도움을 받아 진행하시는 것이 자신이 원하는 결과를 이끌어 올 확률이 높습니다.