무효인 공용부분 변경에 대한 철거청구가 공용부분의 보존행위인지 관리행위인지 여부

 

공용부분을 변경하는 집합건물의 일괄구획 및 일괄임대차가 관리단의 적법한 결의를 갖추지 못하여 무효인 경우에 일부 구분소유자가 지분권에 기하여 설치된 벽 등의 철거를 구할 수 있을까요?

 

 

결론만 먼저 말씀드리면, 공용부분 변경이 무효라고 하더라도 일부 구분소유자가 이에 대한 철거를 구하는 것은 또 다른 구분소유자들의 이익에 어긋날 수 있기 때문에 공용부분의 보존행위가 아니라 관리행위에 해당하고, 철거 청구를 위해서는 관리단 집회의 결의를 거쳐야 합니다(대법원 2024. 3. 12. 선고 2023다240879 판결).

 

 

 

 

1. 관리단의 의결이 필요한 공용부분의 변경(일반 법리)

 

 

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라 한다)15) 제15조 제1항은 “공용부분의 변경에 관한 사항은 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 다수에 의한 집회결의로써 결정한다. 다만, 공용부분의 개량을 위한 것으로서 과다한 비용이 드는 것이 아닐 때에는 통상의 집회결의로써 결정할 수 있다”, 같은 법 제41조 제1항은 “이 법 또는 규약에 의하여 관리단집회에서 결의할 것으로 정한 사항에 관하여 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 서면에 의한 합의가 있는 때에는 관리단집회의 결의가 있는 것으로 본다”고 규정하고 있는데, 관리단집회의 위와 같은 결의를 요하는 공용부분의 변경은 기존의 공용부분의 외관과 구조를 변경하거나, 그 기능과 용도를 변경함으로써 공용부분의 형상 또는 효용을 실질적으로 변경시키는 것으로서 변경이 되는 부분과 그 범위, 변경의 방식이나 태양, 변경 전과 변경 후의 외관이나 용도에 있어서 동일성 여부, 그 밖에 변경에 소요되는 비용 등을 고려하여 판단하여야 한다(대법원 2008. 9. 25. 선고 2006다86597 판결 등 참조).

 

 

 

 

2. 공용부분 변경이 관리단의 적법한 결의를 갖추지 못하여 무효인 경우 일부 구분소유자가 철거청구 등 민법 제214조에 따른 방해배제청구권을 행사할 수 있는지 여부(대법원 2024. 3. 12. 선고 2023다240879 판결)

 

 

가. 원심의 판단(서울고등법원 2023. 5. 24. 선고 2021나2011624 판결)

 

 

원심인 서울고등법원은 관리단의 적법한 의결이 없어 무효인 공용부분 변경에 대하여 관리단 결의를 거쳐 철거 청구를 하는지 여부를 불문하고 피고에게 철거 의무가 있다고 판단하였습니다(방해배제청구권 행사 가능).

 

 

“이 사건 일괄구획 및 일괄임대차는 공용부분의 변경을 수반함에도 구 집합건물법 제15조 제1항 등에 따른 관리단 결의를 갖추지 못하여 무효이다. 따라서 피고 회사가 이에 터잡아 이 사건 각 벽을 설치하여 이 사건 점용 통로 부분을 사실상 전유부분과 같이 배타적으로 점유․사용하는 것은 구 집합건물법 제11조에 따른 본래의 용도에 어긋나는 것이다. 피고 회사는 이로써 원고 소유 점포의 소유권에 근거한 이 사건 점용 통로 부분에 관한 원고의 공유지분권, 즉 이 사건 점용 통로 부분을 본래의 용도에 따라 사용․수익할 수 있는 원고의 권리를 침해하고 있다. 따라서 원고가 관리단 결의를 거쳐 철거 청구를 하는지 여부를 불문하고, 피고 회사는 원고에게 이 사건 각 벽을 철거할 의무가 있다.”

 

 

 

 

나. 대법원의 판단(대법원 2024. 3. 12. 선고 2023다240879 판결)

 

 

그러나 대법원은 원심의 판단과 달리 ‘집합 건물의 공용부분이 적법한 용도 또는 관리방법에 어긋나게 사용되고 있어 일부 구분소유자가 방해배제 청구로 원상회복을 구하는 경우라도 이러한 행위가 다른 구분소유자들의 이익에 어긋날 수 있다면’ 이를 관리행위로 보아서 관리단집회의 결의를 거쳐야 한다고 판단하였습니다.

 

 

“공유물의 보존행위는 공유물의 멸실․훼손을 방지하고 그 현상을 유지하기 위하여 하는 사실적․법률적 행위이다. 민법 제265조 단서가 이러한 공유물의 보존행위를 각 공유자가 단독으로 할 수 있도록 한 취지는 그 보존행위가 긴급을 요하는 경우가 많고 다른 공유자에게도 이익이 되는 것이 보통이기 때문이므로, 어느 공유자가 보존권을 행사하는 때에 그 행사의 결과가 다른 공유자의 이해와 충돌될 때에는 그 행사는 보존행위로 될 수 없다고 보아야 한다(대법원 1995. 4. 7. 선고 93다54736 판결 등 참조).

 

 

구 집합건물법 제16조 제1항은 공용부분의 관리에 관한 사항은 관리단의 통상의 집회결의로써 결정한다고 정하면서 그 단서에 보존행위는 각 공유자가 할 수 있다고 정 하고 있다. 앞서 본 민법 제265조 단서의 취지, 구 집합건물법의 입법 취지와 관련 규정을 종합하여 보면, 구분소유자가 공용부분에 대해 그 지분권에 기하여 권리를 행사할 때 이것이 다른 구분소유자들의 이익에 어긋날 수 있다면 이는 각 구분소유자가 구 집합건물법 제16조 제1항 단서에 의하여 개별적으로 할 수 있는 보존행위라고 볼 수 없고 구 집합건물법 제16조 제1항 본문에 따라 관리단집회의 결의를 거쳐야 하는 관리 행위라고 보아야 한다(대법원 2019. 9. 26. 선고 2015다208252 판결 참조).

 

 

설령 집합 건물의 공용부분이 적법한 용도 또는 관리방법에 어긋나게 사용되고 있어 일부 구분소유자가 방해배제 청구로 원상회복을 구하는 경우라도 이러한 행위가 다른 구분소유자들의 이익에 어긋날 수 있다면 이를 관리행위로 보아서 관리단집회의 결의를 거치도록 하는 것이 집합건물 내 공동생활을 둘러싼 다수 구분소유자들 상호간의 이해관계 조절을 위하여 제정된 구 집합건물법의 입법 취지에 부합하고 분쟁의 일회적인 해결을 위하여 바람직하다.

 

 

원고가 구하는 이 사건 각 벽의 철거는 이 사건 일괄구획 및 일괄임대차에 따라 피고 회사에 점포를 임대한 다른 다수 구분소유자들의 이익에 어긋나는 것으로서 공용 부분의 보존행위가 아니라 관리행위에 해당한다고 보아야 한다. 그렇다면 이 사건 각 벽의 철거를 위해서는 관리단집회의 결의를 거쳐야 하는데 그러한 결의를 거친 바가 없다.”

 

 

 

 

3. 결론

 

 

공용부분에 대한 공유자의 지분권 행사 및 방해배제청구권 행사는 다른 구분소유자들의 이익에 어긋날 수 있기 때문에 관리단집회의 결의를 거쳐야 하는 관리행위에 해당합니다.

 

 

따라서 쇼핑몰과 같은 집합건물에서 일부 구분소유자가 무효인 공용부분의 변경으로 인하여 불이익을 입게 되더라도, 이로 인한 손해배상등을 청구하는 것을 넘어서 민법 제214조에 따른 방해배제청구권이 곧바로 인정된다고 보기 어렵다는 점을 유의하셔야 합니다.