임대차계약 갱신, 해지시 임대차계약 종료일에 관하여

 

 

임대차 계약 갱신권 행사 후 갱신된 계약 시작 전 해지 통지가 이루어진 경우에, 해지의 효력 발생 관련하여 갱신된 임대차 계약의 시작일을 기준으로 3개월을 기산해야 할까요, 해지 통지일을 기준으로 3개월을 기산할까요?

 

 

결론만 먼저 말씀드리면 갱신된 계약 시작 전 해지 통지가 이루어졌다면, 갱신된 임대차 계약의 시작일을 기준으로 하는 것이 아니고 해지 통지 도달일을 기준으로 3개월을 계산하여야 합니다.

 

 

 

 

임대차계약의 갱신 또는 해지

 

 

주택임대차보호법 제6조의3 제1항은 “임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.”라고 하여 임차인의 계약갱신요구권을 규정하고, 같은 조 제4항은 “제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.”라고 규정한다. 한편 주택임대차보호법 제6조의2 제1항은 “제6조 제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다.‘’라고 규정하고, 제2항은 ”제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.“라고 규정하고 있습니다.

 

원심의 판단(서울고등법원 2023. 6. 16. 선고 2022나2043727 판결)

 

 

원심은 원고의 임대차 계약 해지 통지가 갱신된 임대차계약 기간이 개시되는 일자를 기준으로 3개월이 지난 시점에 해지의 효력이 발생한다고 판단하였습니다.

 

대법원의 판단(대법원 2024. 1. 11. 선고 2023다258672)

 

 

 

 

대법원은 원심과 달리 아래와 같이 판단하였습니다.

 

 

임차인이 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따라 임대차계약의 갱신을 요구하면 임대인에게 갱신거절 사유가 존재하지 않는 한 임대인에게 갱신요구가 도달한 때 갱신의 효력이 발생한다. 갱신요구에 따라 임대차계약에 갱신의 효력이 발생한 경우 임차인은 제6조의2 제1항에 따라 언제든지 계약의 해지통지를 할 수 있고, 해지통지 후 3개월이 지나면 그 효력이 발생하며, 이는 계약해지의 통지가 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에 임대인에게 도달하였더라도 마찬가지이다.

 

 

따라서 임대차 계약 해지 통지가 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 이전에 도달하였다면, 갱신된 임대차계약 기간에 개시되기를 기다려 그때부터 3개월이 지나야 통지에 따른 해지 효력이 발생하는 것은 아니고, 해지 통지 도달일로부터 3개월이 지나면 해지 효력이 발생하는 것입니다.

 

 

 

 

결론,

 

 

임대차 계약 해지 효력의 발생은 보증금 반환 및 차임 공제와 관련하여 큰 의미를 가집니다. 계약의 합의 해지나 갱신 계약의 해지 일자가 명확하지 않은 경우 대법원의 판단을 고려하여 조금 더 명확히 계산할 필요가 있습니다.