임차인이 진행한 인테리어 공사대금이 미지급된 경우에 인테리어 업자가 임대인을 상대로 유치권을 행사할 수 있을까?

 

 

결론만 먼저 말씀드리면 인테리어 업자는 공사대금을 지급받을 때까지 유치권자로서 건물을 점유하며 임대인에게 유치권을 주장할 수 있습니다.

 

 

유치권의 성립요건은?

 

 

유치권은 점유하는 물건으로써 유치권자의 피담보채권에 대한 우선적 만족을 확보하여 주는 법정담보물권입니다. 유치권과 관련해서 민법 제320조 제1항은 “타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.”라고 규정하고 있고, 유치권이 성립하기 위해서는 아래와 같은 요건을 충족해야 합니다.

 

 

1) 타인소유의 물건이나 유가증권일 것, 2) 적법한 점유일 것, 3) 채권의 변제기가 도래할 것, 4) 유치권 배제특약이 없을 것, 5) 채권과 목적물 사이에 견련관계가 있을 것(물건에 관하여 생긴 채권).

 

 

 

 

'물건에 관하여 생긴 채권'에 해당하는 인테리어 업자의 미지급 공사대금 채권

 

 

‘물건에 관하여 생긴 채권’과 관련해서 법원은 “유치권 제도 본래의 취지인 공평의 원칙에 반하지 않는 한 채권이 목적물 자체로부터 발생한 경우는 물론이고, 채권이 목적물의 반환청구권과 동일한 법률관계나 사실관계로부터 발생한 경우도 포함한다”고 해석하고 있습니다(대법원 2007. 9. 7. 선고 2005다16942판결 등 참조).

 

 

인테리어 업자의 미지급 공사대금 채권은 해당 건물과 관련하여 발생한 채권으로 해석될 수 있어 견련관계가 인정되고, 유치권의 다른 요건을 충족하게 되면 유치권이 성립될 수 있습니다. 실제로 부산지방법원 2018가단337812 사건에서 법원은 임차인으로부터 인테리어 공사대금을 지급받지 못한 인테리어 업자가 상가 입구를 봉쇄하고, 상가를 방문 관리하면서 유치권을 행사한 사건에서 인테리어 업자의 유치권을 인정하였습니다.

 

 

 

 

유치권 행사가 가지는 효과는?

 

 

유치권이 인정될 경우 유치권자는 소유권자에 대해서도 인도를 거절할 수 있고, 소유권자는 목적물의 사용가치와 교환가치를 제대로 누리지 못하는 불이익을 입게 됩니다.

 

소유권자가 유치권자에게 물건의 인도를 청구하여도 점유자의 유치권 항변이 인용되는 경우에는 그 물건에 관하여 생긴 채권의 변제와 상환으로 물건의 인도를 명하게 되고, 위 사건과 같은 경우에 인테리어업자는 임차인으로부터 공사대금을 지급받음과 동시에 상가에서 퇴거하라는 판결이 이루어지게 됩니다.

 

 

 

 

마무리

 

 

임대인 입장에서 인테리어 업자가 임차인에 대한 공사대금 채권을 이유로 유치권을 행사하게 되면 건물을 사용, 수익하지 못하는 큰 피해를 입게 됩니다. 인테리어 업자의 유치권 행사를 막기 위해서 인테리어 공사에 착수하기 전, 유치권 배제 특약 등을 통해 미리 유치권의 행사를 방지할 필요가 있습니다.

 

인테리어 업체의 입장에서, 임차인으로부터 공사대금을 지급받지 못하는 경우 유치권을 통해서 협상력을 상당히 높일 수 있습니다. 다만 유치권 행사를 위해서 해당 물건을 적법하고도 계속적으로 점유하는 등 유치권의 성립과 유지에 계속적으로 신경을 써야 합니다.